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부동산 스터디

시흥장현 영무예다음 아파트와 주변매물 매도 타이밍

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 20.
오늘은 시흥시 장현지구내 최근 분양한 시흥장현 영무예다음 아파트와 주변매물에 대해 분석을 해보겠습니다.
해당 지역은 시흥시청역을 기점으로 능곡지구까지 인근 생활권을 이루는 지역입니다. 주요 개발호재로는 월곶판교선과 신안산선 개통 호재가 있습니다.
또 다른 주목할 만한 점은 택지개발에 따른 기반인프라는 증가할 예정이며, 조만간 입주물량이 몰리는 곳 입니다. 공급이 몰리면 자연스레 저렴한 매물을 발견할 확율이 높아 집니다.
저렴하게 내집마련할 기회가 높은 지역으로 지금부터 살펴보도록 하겠습니다. 세부 입지분석이 필요하신 분들은 아래 글을 참조 바랍니다.

▶ 시흥장현 영무예다음 입지분석 및 프리미엄 분석
 

개발호재


▶ 월곡판교선 장곡역 신설, 시흥시청역 개발호재(신안산선, 월곡판교선, 서해선) 

개발호제는 위의 두가지로 압축됩니다. 바로앞 장곡역이 신설되어 한정거장 거리의 시흥시청역을 이동가능한 것이 포인트 입니다. 이를 이용하게 되면, 시흥시청~여의도 이동시간이 53분에서 22분으로 개선되며, KTX 광명역까지 4정거장에 이동이 가능하여 서울내 접근성이 개선 됩니다.

시흥장현 영무예다음 개발호재



실수요 지수



실수요 지수로는 교육관련하여 초중고교 모두 초 근접거리에 위치하게 됩니다. 생활편의시설로는 단지를 둘러싸고 집중 근린상업시설과 장곡천 수변공원이 형성되어 거주생활에 많은 이점으로 작용할 것으로 예상됩니다. 마지막으로 직주근접성으로는 위에서 언급한 개발호재로 인해 서울간 접근성이 많이 개선될 예정이며, 반월국가산업단지, 매화일반산업단지 20분내 위치하여 배후 수요로 예상 됩니다.

시흥장현 영무예다음 실수요지수

 

학력수준을 살펴보면 가장 가까운 장곡중학교가 74.6% 수준이며, 장곡고등학교의 경우 73.1% 수준으로 경기도 평균과 시흥시 평균을 참조하여 참고하시면 될 것 같습니다. 

※ 출처: 아파트 실거래가 어플 아실

시흥장현 영무예다음 학군

시흥장현 영무예다음 학군


분양가 및 주변매물 시세


최근 분양한 아파트과 비교하여 볼때 평단 분양가는 비슷한 수준으로 그래도 분양가 기준을 보면 약 1천만원 이상 차이가 납니다.

※ 출처: 아파트 실거래가 어플 아실

시흥장현 영무예다음 분양가


주변매물 시세


일단 현재 전매제한 기간중인 아파트를 제외하고 실제로 실거래 되고 있는 아파트들에 대해 알아 보겠습니다.
최근 분양한 인근 단지를 살펴보면 주변 아파트들의 시세들과 비교해 볼때 약 1억~1억5천만원 정도 차이나는 것을 알 수 있습니다. 입지적인 측면에도 절대 뒤처지지 않기 때문에 아주 유리한 조건 입니다.

시흥장현 영무예다음 주변 아파트


※ 출처: 아파트 실거래가 어플 아실(4.7일 기준)

시흥장현 영무예다음 주변시세1

시흥장현 영무예다음 주변시세2

시흥장현 영무예다음 주변시세3

시흥장현 영무예다음 주변시세 4

시흥장현 영무예다음 주변시세 5




주변 거래매물들은 위의 지도에서 표기된 번호를 참조하여 확인해 보면, 1번, 2번은 예정되어 있는 장곡역과 장곡천 수변공원과 가까울 수록 높거나 비슷한 분포로 약 5억초반에서 5억 중반대 가격이 형성되어 있음을 볼 수 있습니다. 4번과 5번 단지는 현재 지하철 이용이 가능한 농곡역 역세권 아파트로 역시 비슷한 가격 분포를 보이며, 6억 후반대 가격을 형성하고 있습니다. 현시점에서 살기 더 편리한 능곡역세권 가격이 높은건 당연할 수 있습니다. 해당 물건지를 모두 살피는 이유는 시흥장현 영무예다음 아파트와 능곡역세권 주변은 하나의 생활권이라고 볼 수 있습니다. 즉, 아파트 매매를 고려할때 대체제로서 서로를 비교하여 좀더 좋은 조건의 단지를 선택하여 매입하게 됩니다.


거래비용


아래 주변 단지 매물을 계획하고 계신 분들은 현재의 시세를 확인하시는게 매우 중요합니다. 그래야 급매물이 나왔을때 판단이 가능합니다. 물론 세부적으로 층과 로얄동까지 파악해 두셔야 합니다. 추가적으로 거래시 필요한 세금, 중개보수도 확인하시어 자금계획을 세우셔야 합니다. 정리하면 시흥장현 영무예다음과 가까운 1번 호반써밋의 경우 현재 실거래가 기준 취득세금이 621만원, 중개보수가 226만원으로 거래 대금이 약 847만원 필요하며, 주택담보 대출을 70% 받을경우 1.7억원의 자금이 필요합니다. 총 약 1.8억원의 자금은 계획하셔야 합니다.

※ 출처: 호갱노노(4.7일 기준)

시흥장현 영무예다음 거래비용 1

시흥장현 영무예다음 거래비용 2



현 매물 현황


현재 장현호반써밋 매물 호가는 4월7일 33평 기준 5억9천 정도로서 프리미엄 약 2억에 형성되어 있으며, 평형 상관없이 총 매물은 65건이 있습니다.
그리고 능곡역 앞 금강펜테리움센트럴파크의 경우 역시 같은 기준의 호가가 6억6천만원으로 프리미엄이 2억5천만원 정도 형성되어 있으며, 총 매물은 역시 평형 상관없이 41건이 있습니다.
앞서서 말씀 드린 1번 ~ 5번까지의 매물을 모두 합치면 200여개의 매물이 있습니다.

시흥장현 영무예다음 매물 3

시흥장현 영무예다음 매물 2



주변매물 급매 타이밍


제가 항상 말씀 드리는 급매물은 1천~2천만원 정도 저렴한 아파트를 말합니다. 물론 운이 좋을경우 이보다 더 저렴하게 구매가능하실 수도 있습니다.
앞서 말씀 드린 기준으로 바로 현재 부터 확율이 높은 시기이며, 두번째 가장 확률이 높은 시점은 입주가 임박한 시점 입니다. 마지막으로는 입주 직후 나오는 매물로서, 2년이상 보유의 양도세 면제 또는 저렴한 기간까지 견디지 못하고 나오는 매물들이 나오는 시기 입니다.
정리하면 시흥장현 영무예다음은 입주시까지 전매제한으로 인해 제외하고, 그 주변 매물들은  현재부터 잘 지켜봐야 하며, 각 아파트별 입주시기가 가까울 수록 입주여력이 없어 나오는 매물을 잡기위해 노력하신다면, 현재 시세보다 좀더 저렴하게 내집마련할 기회가 올 것입니다. ^^

시흥장현 영무예다음 급매물


오늘도 긴글 봐주셔서 감사합니다. ^^




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