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부동산 스터디

신동탄포레자이 주변단지 시세 및 저렴한 매입 타이밍

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 25.

신동탄포레자이 주변단지 시세 및 저렴한 매입 타이밍

오늘은 신동탄포레자이 주변단지 시세 및 저렴한 매입 타이밍에 대해 스터디해 보았습니다. 분양을 앞두고 있는 단지로서 많은 관심을 받고 있는 단지 입니다. 해당 단지는 규제지역의 딱 경계에 위치한 비규제 지역 분양단지로서 인근 두개 역사가 신설되는 개발호재를 갖고 있습니다. 앞으로 발표된 분양가가 청약 결정시 중요한 포인트가 될 것으로 보이며, 주변단지 시세는 해당 바로 맞으편 신축과 신설 예정 서천역 주변 단지에 대해 살펴 보겠습니다. 혹시나 맞은편 영통구 주변시세까지 궁금하신 분들은 아래 글을 참조 바랍니다.



개발호재


개발호재로는 더블역세권이 될 예정입니다. 2026년 개통예정인 인덕원-동탄 복선전철 서천역이 도보 10거리에 시설될 예정이며, 동탄도시철도 트램역이 2027년에 도보 16분거리에 신설될 예정 입니다. 서천역이 개통될 경우 광교신도시, 판교 및 과천지식정보타운까지 한번에 이동이 가능해 집니다. 또한 인덕원역에 GTX-C 환승역 협의까지 진행되고 있는 상태로서 확정이 된다면 이또한 호재로 작용할 것으로 보입니다. 또한 동탄도시철도 트램 개통시에는 GTX-A 동탄역까지 한번에 이동이 가능해 집니다.

신동탄포레자이 1

 

교육환경


신동탄포레자이 교육환경


일단 해당단지는 초품아(초등학교를 품은 아파트) 로서 바로 맞은펴에 율목초등학교가 위치하고 있으며, 우수한 학업성취도를 기록하고 있는 동학중학교가 도보 15분대 위치하고 있습니다. 또한 망포지역에 유명한 학원가 역시 도보 10분거리내 망포중학교 인근으로 형성되어 있습니다. 인근 동학중학교의 학업성취도를 살펴보면 학업성취도 90%에 특목교 진햑율은 3.6% 수준 입니다.

※ 출처: 호갱노노 학원가 데이터

신동탄포레자이 학원가


※ 출처: 아파트 실거래가 확인 어플 아실

신동탄포레자이 교육수준



생활 인프라


생활 인프라를 살펴보면 현재 형성된 영통생활권과 수원생활권의 인프라를 활용이 가능합니다. 이마트트레이더스, 홈프러스와 바로 인근 빅마켓 등 풍부한 편에 속합니다.

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신동탄포레자이 생활인프라



주변매물 시세


살펴볼 주변 매물로는 해당 단지의 바로 인근 최근 5년내 분양한 영통e편한세상2차 1단지(1번), 2단지(2번)과 신설예정인 서천역 부근의 3번 서천센트럴파크원, 4번 힐스테이트서천에 대해 알아 보겠습니다. 혹시나 신설예정인 동탄도시철도역과 가까운 반달마을푸르지오 와 반달마을두산위브 아파트에 대해 더 알아보고 싶으신 분들은 아래 글을 참조 바랍니다.



신동탄포레자이 주변단지 현황



※ 출처: 호갱노노 4.25일 기준





1번에서 4번까지 모든 단지가 작년 12월을 기점으로 매매가가 급격히 상승 했습니다. 수원지역과 마찬가지의 모습입니다. 전세가의 경우 매매가와 비슷한 비율로 상승하지 못해서 현재는 전세갭이 많이 벌어진 상태로서, 약 매매가 - 전세가 갭이 2억원 정도에 형성 되어 있습니다. 위에 보이는 그림상으로 언듯 보이기에는 4번 힐스테이트서천 아파트가 가장 비싸 보이지만 29평대가 없고 33평형이 가장 작은 평형대로서 33평 매매가임을 참조 바랍니다. 평단가로 살펴보면, 1번 영통이편한세상2차 1단지와 2번 2단지 아파트가 현재 매물호가 기준으로 평당 2천만원 초반대 이며, 4번 아파트는 1억9천만원 수준 입니다.

▼ 1~3번 29평대, 4번 단지만 33평대(소형평형 없음)
단지명
실거래가
매물 호가

평단가 호가

총 매물 수
전세갭
(1) 영통이편한세상2차 1단지
5.9억
6.1억
2.1 천만원
32
2.1 억
(2) 영통이편한세상2차 2단지
5.08억
5.9억
2 천만원
25
2.1 억
(3) 센트럴파크원
3.7억
4.6억
1.5 천만원
34
1.8 억
(4) 힐스테이트서천 33평
6.28억
6.5억
1.9 천만원
15
2.5

거래비용



거래비용에 대해 살펴보면 1번 영통이편한세상2차 1단지 29평의 경우 최소 자본금 3억에 월 155만원의 월납입금이 예상되며, 취득시 세금과 중개보수를 합하면 884만원의 비용이 필요합니다. 4번 힐스테이트서천 기준 최소 자본금 3.2억원에 월 납입금은 165만원이 예상되며, 세금과 중개보수를 합하면 1,134만원이 취득시 추가 필요한 비용입니다. 자금계획 수립시 참조 바랍니다.


매물 싸게 사는법


노란색 음영부분은 규제지역을 의미하며, 일반지역은 음역없이 표시 됩니다. 오늘 같이 알아본 단지들은 모두 규제지역에 속하는 반면에 분양 예정인 신동탄포레자이 단지만 비규제지역에 위치합니다. 규제에 의해 해당단지의 환금성에 유리합니다. 6개월 후 전매가 가능하며, 대출도 더 받기 용이한 측면에서 환금성에 유리해 집니다. 또한 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약이 가능한 부분 등 청약에도 더 자유롭습니다. 하지만 이점에 의해 그만큼 경쟁률이 더 높을 수 있습니다. 또한 비규제지역의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않으므로 앞으로 발표될 분양가가 가장 중요한 포인트라고 생각됩니다. 


분양은 해당 입지를 살펴보시고 각자의 판단에 맡기며, 분양외의 방법으로 1천만원~2천만원 정도는 더 저럼하게 받을 수 있는 타이밍에 대해 살펴 보겠습니다. 일단 당연히 전매제한이 풀리는 6개월 후에는 한번 찾아볼 필요가 있습니다. 분양가 보다 당연히 피를 높여서 나왔을 겁니다. 5천~1억 정도 예상되며 이때 가격이 비싸다고 생각할 수 있지만 이시점이 가장 저렴한 가격일 겁니다. 해당 매물들은 양도세 비과세 기간도 버티지 못하는 전매 목적의 급한 매물들 입니다. 만약 전매물량이 많으면 많을 수록 분명히 급매물은 존재합니다. 공인중개사와 이시점 직전부터 서로의 신뢰를 쌓아두고 그런 매물이 나오는 즉시 계약금을 넣는 것을 추천 드립니다. 

또 다른 타이밍으로는 22년 하반기 부터 영통자이 653세대, 신동탄포레자이 1,297세대 그리고 해당 맵상에는 보이지 않지만 화성반월1차 두산위브  999세대가 입주 예정 입니다. 2천세대 이상의 공급물량이 집중되는 시기로 이시기에 주변아파트들은 분명히 급매 물량이 나옵니다. 해당 타이밍 잊지 마시고 주목하시길 바랍니다. 


신동탄포레자이 주변단지 현황 2



그밖에 동탄도시철도 신설역과 매우 근접해 있는 파란색 원을 단지들의 시세와 매매 타이밍이 궁금하신 분들은 아래 글을 참조 바랍니다. 오늘도 긴글 봐주셔서 대단히 감사드립니다.




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