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부동산 스터디

능곡재개발 대곡역두산위브 싸게 사는법

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 14.
능곡재개발 대곡역두산위브 현재 시세와 급매물 타이밍 대해 스터디해 보았습니다.
간단하게 능곡재개발 지역의 진행사항 및 개발호재에 대해 정리하고, 현재매물 시세 및 저렴하게 구매하는법에 대해 알아 보겠습니다.


능곡 재개발/재건축 진행사항


먼저 능곡 재개발/재건축 지역의 진행사항은 아래의 표와 같습니다.
현재 능곡1구역 두산위브가 작년 말에 분양을 완료하였으며, 그다음으로는 능곡연합재건축 분양이 이어질 예정입니다.
구분
진행단계
분양 세대수
시공사
입주예정
능곡1구역
착공
조합 303 세대
일반 270 세대
두산
2022년
능곡2구역
사업시행인가 예정
2,621 세대
GS/SK
2026년
능곡5구역
사업시행인가 예정
2,268 세대
현대산업/대림
2026년
능곡6구역
사업방식 변경
일반 약1,900 세대
현대건설, 우미, 동양
2026년
능곡연합재건축
착공
조합 493 세대
일반 264 세대
롯데
2022년

능곡재개발 1



개발호재


해당지역의 가장큰  개발호재는 대곡역세권 개발입니다.
향후 대곡역세권은 5개 환승역으로 예정되어 있으며, GTX 개통시 서울역까지 9분, 삼성역까지 14분에 갈수 있게 됩니다. 대곡소사선 또한 매우 중요한 개발 호재 입니다. 대곡소사선 개통시 5개 환승역이 될 김포공항역이 한정거장 거리이며, 이는 향후 원시역까지 이어지게 됩니다.

능곡재개발 2



대곡역두산위브 현황


능곡재개발 3

능곡재개발 4

능곡재개발 5

※ 자료 출처: 아실 (아파트 실거래 어플)


능곡재개발 지역에 첫번째로 분양한 두산위브는 대곡역세권에 가장 가까운 위치에 있는만큼 많은 관심을 받았습니다. 19년 11월27일 특별공급을 시작하였으며, 12월6일날 당첨자 발표가 되었습니다. 분양권 전매는 당첨자 선정일로 부터 6개월 이후 가능합니다.
참고사항으로 저는 주로 부동산 정보를 찾을시 아실 이란 앱을 사용하여 확인하고 있습니다. 정말 좋은 앱 강추 합니다. ^^


최근 실거래가 (24평 기준)


능곡재개발 6

능곡재개발 7



최근 실거래가는 24평 기준 최근 5억~5억5천 수준으로 거래되었습니다.


매물 시세(호가, 24평, 4.1일 기준)

능곡재개발 8


현재 네이버 부동산 기준 8개의 매물이 있고, 24평 기준으로 매매가는 5억3천~4천 으로 프리미엄이 약 2억5천 정도 붙었습니다.


투자 지속성(주변환경)


투자의 지속성 요소란 해당 매물을 보유한다음 현금화 할때까지 지속적으로 유지가능하게 하는 요소입니다. 직주 근접성은 단순히 현재 기준, 서울 광화문 까지 약 1시간 정도 소요됩니다. 
편의시설 및 학군등을 살펴 보겠습니다.(높을 수록 전세수요가 많음)

능곡재개발 9


가장 가까운 능곡중학교와 능곡고등학교의 경우 대략 65% 수준으로 고양시 덕양구 평균대비 다소 하위권 수준입니다. 주변에 평의시설은 차량 10분 거리내에 대형 마트들이 있으며, 재개발되면서 더욱 풍부해 질 에정 입니다.

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거래비용


매입비용은 가장 최근 실거래가 기준 중개수수료, 221만원, 취득세 608만원, 등기수수료 92만원 정도 예상됩니다.

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신용등급별 은행 이자는 아래 표를 참조 바랍니다.

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급매 시점 확인해 보기


부동산 초보입장에서 쉽게 접근할 수 있는 일반적인 현상이므로 감안하여 참조 바랍니다. ^^;;
 

능곡재개발 13


첫번째 싸게 살수 있는 타이밍은 올해 5월 전매가 풀리고 어느정도 시간이 지났을 시점 입니다.
분양권 전매 투자자들이나, 조합원들 중 유지 여력이 부족한 분들의 매물들이 많이 풀리고
만약 이들 매물 해소기간이 장기화될 경우 매물가격이 하락하고 급매물이 나올 가능성이 있습니다.

두번째는 입주시 잔금이 부족한 매물이나, 입주 후 능곡재건축 물량이 풀리는 시점도 정도 및 기간의 차이가 있겠지만 매물의 가격이 하락할 가능성이 있는 시점 입니다.

마지막으로 능곡재개발 지역에 가장 많은 물량이 공급되는 2, 5, 6구역의 분양 및 입주 후 매물이 풀릴 시점 입니다.

매입에 관심이 있으신 분들은 이 시점에 맞추어 공인중개사무소에 사전 연락과 호갱노노 매물 알람 설정을 통해서 꼭 저렴한 물건을 잡으시길 기원합니다. ^^ 


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