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부동산 스터디

둔촌주공 아파트와 주변 단지 매입, 입주시 꼭 알아야 할 7가지

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 5. 10.

둔촌주공 아파트와 주변 단지 매입, 입주시
꼭 알아야 할  7가지



오늘은 둔촌주공 아파트와 주변 아파트의 시세 및 입지분석을 해 보았습니다. 해당 단지들에 대해 입주하실 예정이신 분들은 입지분석 부분을 참조하시길 바라며, 청약에 관심 있으신 분들은 마지막 분양정보 부분을 참조 바랍니다.


개요


▶ 위치: 서울시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대

▶ 세대수: 총 12,032세대/일반분양 4,786세대

▶ 세부 세대수: 59타입이하: 2,061세대, 59타입: 1,488세대, 84타입: 1,237세대

▶ 건축규모: 지하3층/지상 7층~35층, 85개동



개발호재


▶ 구리 세종간 제2 경부고속도로 개통(초이IC 5분, 세종시 1시간, 최대 140km)

▶ 둔촌역~굽은다리역 직결화 사업


해당지역의 주요 개발호재를 정리해 보겠습니다. 먼저, 제한속도 140km/h 로 개통될 제2 경부고속도로를 초이IC(예정)를 통해 5분대 집입 가능합니다. 두번째로는 현재는 강동역에서 갈라지는 5호선 노선을 직결화하는 사업이 예정 되어 있습니다.



교통 및 직주근접


▶ 인근 역사: 둔촌역(5호선/도보 10분), 둔촌오륜역(9호선/도보 10분) 

▶ 주요 업무지구 이동: 강남 40분, 광화문 40분, 여의도 50분


대단지이기 때문에 동 배치에 따라서 일반 아파트 단지 대비하여 차이가 커 보입니다. 또한, 동 배치에 따라서 가까운 지하철 호수도 달라 집니다. 전체적으로 주요업무지구 이동시간은 나뿌지 않은 편으로 생각 됩니다. 



교육환경


▶ 초/중/고 위치: 둔촌초, 위례초, 동북 중고, 보성 중고 

▶ 특목고 진학생수: 보성중(48명), 한산중(11명)


단지내 초중고교 6개가 생길 예정입니다. 즉 초중고 품아 단지가 될 예정으로 향후 교육수준은 현재는 알수가 없습니다. 단지내 휴교한 고교를 제외하고 가장 가까운 중학교 두군데를 살펴보았습니다. 보성중은 특목고 48명 진학, 한산중은 11명 진학하였습니다. 단지에 북과 남쪽에 위치하고 있는 이 학교들은 역시 동 배치에 따라서 등학에 큰 차이를 보일것으로 보입니다.




생활인프라


▶ 대형 쇼핑몰: 현대백화점, 이마트, 이렌드리테일, 홈플러스  등

▶ 녹지 및 생활인프라: 중앙보훈병원, 강동성심병원, 올림픽공원, 일자산공원 등


송파구에 접해있는 서울지역으로 궂이 생활 인프라를 살펴보고 특장점을 꼽자면 도보 5분거리내 풍부한 녹지를 꼽겠습니다. 올림픽공원과 일자산공원 모두 도보 5분내 이동이 가능합니다.



단지 분석


▶ 9호선 입접단지: 315동~321동(둔촌오륜역), 407동~410동(중앙보훈병원역)

▶ 5호선 입접단지: 101동~106동


둔촌주공 의 경우 워낙 대단지이며, 녹지 및 편의시설도 다양하게 배치되어 있어서, 단순하게 역사 인접만 살펴 보았습니다. 물론 조망 등을 고려한다면 더 우수한 동들이 있습니다. 개인적으로는 9호선에 인접한 3단지 쪽이 높은 상승이 있지않을까 생각 됩니다.



5.10일 기준 시세


▶ 둔촌주공 재개발단지 실거래가: 16억 중반 수준

▶ 둔촌주공 재개발단지 호가: 17.2억~19.8억 수준


해당 단지의 조합원 매물을 살펴 보았습니다.



단지명

 평수

실거래가
매물 호가
총 매물 수

(1) 둔촌주공

 26평

18.6억

없음

0

(2) 둔촌주공저층2단지

 25평

16.9억

없음

0

(3) 둔촌주공3단지

 31평

16.5억

17.2~19.8억

33

(4) 둔촌주공4단지

 31평

16.4억

17.2~19.8억

44


현재 최근 코로나 이슈, 대출문제, 분양가 대립 등 때문에 거래가 단절된 모습을 보이고 있습니다. 또한 현장에서 매물 호가가 올초 대비 8천만원에서 1억정도 하양세를 보이고 있습니다.


▼ 아래 링크를 참조하시면 현재 시점의 정보를 확인 할 수 있습니다.

(1) 둔촌주공 보기

(2) 둔촌주공저층2단지 보기

(3) 둔촌주공3단지 보기

(4) 둔촌주공4단지 보기


급매물 출현 가능시점


▶ 조합원 동호수 추첨: 5월~6월

▶ 분양가 상한제 시행: 7월28일 전후


먼저 5월~6월 조합원 동호수 추첨이 있을 예정입니다. 로얄동과 로얄층이 배정될 것으로 예정되지만 만족하지 못하는 매물이 나올 수 있습니다.


또한 현재 해당 단지는 분양가에 대한 조합원들 의견과 HUG측 의견이 상충하고 있는 상황 입니다. HUG 측에서 제시한 평단가는 2천9백 수준이며, 조합원들이 제시한 평단가는 3천5백 수준 입니다. 최근 서울시 집값을 잡기위한 정책과 주변시세를 고려하는 조합원들의 입장이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 급매물에 대해 고려하고 계신 분들은 현시점부터 공인중개사를 통해 알아보시길 권장합니다. 


특히 분양가 상한제 연기로 인한 시점인 7~8월 정도도 확인이 필요해 보입니다. 조합원 가입을 해보신분들은 아시겠지만 조합사업 단지들은 심리적인 불안감이 조성될 때 많은 매물들이 나오게 되어 있습니다.(저도 많이 힘들었던 경험이 있습니다. ^^;;)


분양가 상한제 시행 시점이 다가오고 타협이 잘이루어 지지 않는 분위기일 경우 급매물 가능성은 충분 합니다. 또 하나 참조하셔야 할 부분은 후분양제로 갈 수도 있는 분위기 입니다. 주변 시세 상승과 정책의 변화로 추후 몇년내 분양가 상한제부분도 상향 조정될 수 있다는 분위기 때문입니다.



청약/분양 정보


▶ 청약자격: 서울 2년 거주, 청약 300만원, 미달시 경기도, 인천, 당첨이력 등

▶ 당첨자 선정방법: 가점 100 %

▶ 전매제한: 10년

▶ 분양가: 미정

▶ 지역정보: 투기과열지구



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