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부동산 스터디

지축역 센트럴푸르지오 시세 및 매도 타이밍

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 16.
오늘은 지축역 센트럴푸르지오 아파트의 현재 시세와 싸게사는 법에 대해 스터디해 보았습니다.

간단하게 지축지구 개발호재 및 센트럴푸르지오에 대해 알아보고,현재매물 시세 및 저렴하게 구매하는법에 대해 정리해 보겠습니다.결론적으로 저렴하게 구매할 수 있는 시점은 올해 4월~ 중순과 하반기와 내년 상반기라고 생각합니다.

입지에 대해 세부내용이 궁금하신 분들은 링크를 참조 바랍니다.





개발호재



주요 개발호재 내용으로는 세가지 정도로 요약 할 수 있습니다.

첫번째는 인근에 GTX-A 노선 개통소식이며, 두번째는 주변에의 개발지구에 의한 신축된 편리한 편의 시설이 풍부합니다. 마지막으로는 아직 예비 타당성 분석중인 신분당선 서북부 연장계획 입니다.

이는 지축지구에 가까운 위치로 역사위치가 바뀌는 안으로 계획이 변경되고 있으며, 요즘 선거공약으로도 많이 언급되고 있어서 확정될 시 큰 호재로 적용될 것으로 예상됩니다.


지축역 센트럴푸르지오 1



지축역 센트럴푸르지오 2




분양가와 최근 실거래가



지축역 센트럴푸르지오 아파트는 17년도에 분양이 되었으며, 분양가는 아래와 같이, 84A 타입 기준으로 4억4천만원에 발코니 확장비 약 1천2백만원으로 분양되었습니다.

타입
분양가
발코니 확장비
78 타입
42,040 만원 ~ 47,810 만원
1,194.8 만원
84A 타입
44,690 만원 ~ 50,390 만원
1,188.8 만원
84B 타입
44,420 만원 ~ 50,390 만원
1,240.5 만원

그럼 최근 실거래가를 살펴 보겠습니다. 최근 실거래가는 2월달에 7억8천만원에 실거래 되었으며,전세는 4억 초반되어 거래되고 있습니다.


지축역 센트럴푸르지오 3


지축역 센트럴푸르지오 4





매물 시세(호가) 및 현황



지축역 센트럴푸르지오 5





지축역 센트럴푸르지오 6




4월2일 지준 매매물건은 34평짜리 1개, 전세 매물이 매우 많이 나온 상태로서 매매 8억5천, 전세 4억2천에 형성되어 분양가 대비 프리미엄이 약 4억정도 형성된 걸로 학인됩니다.


투자 지속성

 

직주 근접성을 따져보면, 디지털미디어시티역까지 30분, 광화문역까지 33분 소요 됩니다. 서울 외지역 기준 매우 양호한 수준임을 확인 할 수 있습니다.

주요역
디지털미디어시티
홍대입구
종로3가
광화문
신사
소요시간
30분
40분
23분
33분
46분

학교는 도보 3분거리에 신축 초증학교가 개교 예정입니다. 중학교는 도보 23분, 자차 4분거리에 진관중학교가 위치하고 있습니다. 진관중학교는 학업성취도가 84.1%로 우수하며, 특목고 진학률은 2.1% 수준 입니다.

지축역 센트럴푸르지오 7




마지막으로 위에 처음 그림에서도 확인 가능하듯이 편의시설에는 10내 거리에 신세계 스타필드, 하나로마트, 롯데마트, 성모병원이 있으며, 15분 거리에 이케아 고양점이 있습니다.


거래비용


거래비용으로는 33평 최근 실거래가 기준 중개수수료, 358만원, 취득세 1,576만원, 등기수수료 115만원 정도 예상됩니다. 등급별 이자율은 아래 표를 참조 부탁 드립니다.

지축역 센트럴푸르지오 8


지축역 센트럴푸르지오 9






급 매물 확인 시점


해당 지역 아파트 싸게 살 수 있는 타이밍에 대해 단순 추측해 보았습니다. 

결론부터 말씀 드리면 올해 지금부터 1~2개월내 그리고 올해 하반기와 내년 초에 급매물을 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다. 이유는 현재 나온 매물들은 일반적인 양도소득세 절세기간 조건인 2년을 버티지 못하는 매물이란 뜻이기 때문입니다. 물론 현재까지는 입주시 형성된 시세에 맞춰 나와있는 상태 입니다. 하지만 작년 말 비규제 지역 풍선효과를 맞은 지역으로서, 급하게 투자된 매물들이 꾀 있을 수 있다는 점 입니다. 

지축역 센트럴푸르지오 10




사실 이번년도 상반기 부터  가격추이가 좀 꺽일 것으로 예상했지만, 역시 입지와 브랜드가 가장좋은 대장동이다 보니 센트럴푸르지오는 아직 꺽이지 않았습니다.

하지만 좀더 지켜볼 필요는 있다고 생각합니다. 

지축역 센트럴푸르지오 11




현재 매물상황은 매매 매물은 거의 없으며, 동일생활권에 같은시기 입주한 아파트들을 포함에서(지축한림풀에버, 지축북한산유보라) 전세물량이 매우 많이 나와있는 상태로서, 실거주자가 아님을 확인할 수 있는데요.

현재까지 투자상태를 유지할 수 있었던 원인을 그만큼 실수요자들의 전세수요가 받쳐주었기 때문이라고 생각합니다. 신축에 직주근접까지 갖춘 저렴한 전세 매물로서, 신혼부부나 젊은 부부에게는 많은 수요가 있을것으로 생각됩니다. 하지만, 최근 코로나 이슈로 인해 경제적 심리나, 결혼시기가 미루워 진점이 충분히 영향을 줄 수 있다고 생각합니다.


지축역 센트럴푸르지오 12



바로 옆단지 아파트인 지축역북한산유보라 아파트는 4월2일 네이버 부동산 기준 9개의 매물이 있으며, 최근 실거래가가 꺽이고 있음을 볼 수 있습니다. 해당 아파트의 호가는 8억~7억 후반대로 올라와 있지만 공인중개소와 잘 이야기되어, 타이밍이 잘 맞게 된다면 좀더 저렴한 매물을 매입할 수 있을 것이라고 생각합니다.

꼭 지축역푸르지오 만 고집하지 않으시면 분명 더 쉬운 결과가 있을 것이라고 생각되지만, 대장동의 의미도 무시 못하겠죠.. ^^;;;(개인의 판단에 따라..) 


지축역 센트럴푸르지오 13



만약 올해 중반기를 잘 버티고 가더라도, 올 하반기에는 한번더 하락장이 오지 않을까 생각합니다.

이유는 주변의 또다른 신축 물량 때문인데요.

먼저 중흥S클래스에서 732세대가 입주할 예정 입니다. 역시나 중흥S클래스 매물이 나온다면 앞서 말씀드린 양도소득세 면제 또는 절세 기간조건을 만족하지 못하는 매물들이 나온다는 말입니다. 입지적 차이가 있지만 공급물량 증가로 급매물 확률은 올라갑니다.

또한 삼송역 부근 오피스텔도 입주를 시작할 예정이며, 24평대 대형 평수의 오피스텔로서 초역세권인 점이 신혼부부나 젊은 부부의 수요에 영향을 미칠 것으로 생각합니다. 

지축역 센트럴푸르지오 13



이상으로 지축역 센트럴푸르지오 아파트 및 주변 아파트 싸게 사는 방법에 대해 정리해 보았구요. 사실상 네이버 부동산, 호갱노노 등의 어플로는 급매를 잡기가 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 공인중개사분과 신뢰 및 친분관계를 쌓는 방법이 가장 좋은 방법이라고 생각합니다. 전화하기 귀찮고, 찾아가지 귀찮을 수 있지만... 그간 쌓인 친분에 의해 1~2천만원이라도 싸게 살 수 있다면... 꼭해야 하지 않을까요.

공인중개사분들과 전화를 두려워 하지 맙시다. ^^ 저렴한 내집마련 홧팅~!!



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