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부동산 스터디

힐스테이트 도원 센트럴 및 주변 아파트 급매물 잡는법

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 15.
오늘은 곧 분양이 임박한 힐스테이트 도원 센트럴 및 주변 아파트 급매물 잡는법에 대해 정리해 보겠습니다. 해당 단지는 대구 달성공원역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하며 쇼핑, 문화시설, 녹지 등 인프라가 풍부한 단지 입니다. 인근으로 대구역 상권, 재개발, 재건축등이 활발하게 이루어 지고 있는 구 도심 중심가라고 보시면 될 것 같습니다. 세부적으로 살펴 보겠습니다.



교통


직주 근접 수요를 끌어들일 초역세권 단지로서, 인근 대구역까지도 도보 이동이 가능하여 더블역세권 까지는 아니지만 더블역세권역 정도로 정리가 됩니다. 또한 대구지역의 가장 중심에 위치한 입지지역입니다. 인근으로 관공소와 공업, 산업단지들이 둘러싸고 있는 형태의 입지를 갖고 있습니다.



학군


학군을 살펴보면, 해당 단지에서 가장 인근의 성명여자중학교의 경우 학력수준이 85.3%로서 대구 전체나 중구 평균 대비 윗도는 수준 입니다. 대구의 학군으로 유명한 수성구, 월성동과는 조금 거리가 있는 편 입니다.  하지만 대구의 대표적인 공무원 학원가와 밀접하게 위치하고 있습니다.

※ 출처: 아파트 실거래가 어플 아실



분양가


분양가는 가장 공급이 많은 84제곱미터 기준으로 5억5천만원 수준 입니다. 최근에 분양한 인근단지드로가 비교해 보아도 거의 동일한 수준입니다.


※ 출처: 아파트 실거래가 어플 아실



주변 매물 현황





살펴볼 주변단지 기준은 500세대 이상의 5년차내 아파트로 한정지어 사업현장과 가장 가까운 아파트와 북구청역, 청라언덕역예 각각 1단지씩 총 3단지에 대해 살펴 보겠습니다. 먼저 아래와 같이 1번 대구역센트럴자이의 경우, 실거래가와 매물호가 모두 5억5천만원 정도에 형성되어 있습니다. 2번 단지의 경우 실거래가 5억9천만원에 매물 호가는 비슷한 수준 입니다. 마지막으로 3번 남산롯데캐슬센트럴스카이의 경우 더블역세권에 1군 브랜드의 프리미엄이 붙어 약 1억정도 높은 금액을 형성하고 있습니다. 아무래도 코로나의 여파로 인해 2월이후로 거래가 뜸하거나 단절된 상태 입니다. 



정리해보면 아래의 표와 같습니다. 입주는 1번 대구역센트럴자이가 입주 4년차 이나 1,000세대이상으로 가장 대단지이며, 현재 총 매물이 187개 나와 있으며, 롯데캐슬과 오페라트루엘 순으로 입주하게 됩니다. 

단지명
실거래가
매물 호가
총 매물 수
입주일
(1) 대구역센트럴자이
5억5,067
5억4,875
187
17년 10월
(2) 오페라트루엘시민의숲
5억9,585
5억6,767
88
23년 9월
(3) 롯데캐슬센트럴스카이
7억 130
6억9,000
24
21년 8월

추가적으로 대구역센트럴자이 바로 인근에 작년 19년 말에 분양한 대구역제일풍경채위너스 또한 동일 생활권의 단지이며, 84제곱 기준 동일 분양가로서 올해 6월 6개월 전매제한이 풀리게되며, 23년 9월 입주예정 입니다.



거래비용


매입 자금계획 수립시 아래내용 참조 바랍니다. 가장 고가인 롯데케슬센트럴스카이의 경우 최근 실거래가 기준 거래비용으로는 취등록세 1,292만원, 중개보수 351만원으로 약 1,700만원정도 필요하며, 최소 자본금 2.2억원과 70% 대출시 원리금균등분할상환 기준으로 매월 257만원의 비용이 필요 합니다.  

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급매물 타이밍 잡는법


아래 내용은 현재 보이는 상황 기준으로 저렴한 내집마련을 원하시는 분들께서 참조하는 자료로 활용 하셨으면 합니다. 분양의 경우 해당 입지를 확인하시어 개인적인 판단에 의해 추진하시면 될 것 같습니다. 분양의 경우는 제외하고 말씀 드리겠습니다. 

먼저 힐스테이트 도원 센트럴 단지의 경우 전매가 6개월간 제한되므로 11월정도 전매물량이 풀리는 시점을 노려봄직 합니다. 또한 최종 당첨이 확정된 5월 직후도 다수 공인중개사들에게 미리 말씀해 놓으시면 자금 여력이 안돼는 급매물 가능성이 있습니다. 또한 위에서 정리 하였듯이, 1번, 2번 단지의 경우 총 매물이 200개 정도 나와 있습니다. 또한, 코로나 이슈로 인한 거래단절 현상도 있습니다. 오늘 내용에 포함되어 있지는 않지만 비슷한 입지에 500세대이하의 신축 물량도 다수 존재합니다. 분명 자금여력이 없고, 불안한 매물이 있을 수 있습니다. 

해당 매물들은 부동산 사이트들에 정식으로 올라와 있지 않을 수 있습니다. 롯데캐슬센트럴스카이의 경우 현재 매물이 많은 편은 아니지만, 내년 8월 입주전 급매물이 나올 가능성이 있습니다. 마지막으로 가장 확률이 높은 시기는 비슷한 시기에 분양한 단지들 입주시기가 겹치는 23년 8월 쯤으로 생각됩니다. 힐스테이트 도원 센트럴 을 포하하여, 앞서 소개드린 2번 단지, 1번 단지 바로 옆단지의 500세대 이하 단지또한 해당시기에 입주 물량이 몰리게 됩니다. 급매 가능성이 높아 보입니다.

 


  

오늘도 긴급 봐주셔서 감사합니다. 저렴하게 내집마련 하시길 바랍니다. ^^


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