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화서역 푸르지오 브리시엘 단지와 주변 아파트 매도 타이밍 정리

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 19.
오늘은 화서역 푸르지오 브리시엘 및 주변 아파트들의 시세 및 매도 타이밍에 대해 정리해 보았습니다. 아래 글을 통해서 푸르지오 브리시엘 뿐만아니라 주변에 아파트들에 대해서도 정리하는 시간이 되셨으면 좋겠습니다.
먼저 간단하게 개발호재를 정리하고 세부 시세 및 타이밍 등에 정리할 예정이니, 세부 입지내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참조 바랍니다.



개발호재


화서역 푸르지오 브리시엘은 화서역 초역세권에 위치하기 때문에 교통관련 개발호재가 크게 두가지 분류로 나뉠 수 있습니다. 첫번째는 화서역 자체적인 개발호재와 두번째는 한정거장 거리의 수원역의 개발호재가 있습니다.

첫번째 화서역 개발호재로는 신분당선 연장에 따른 더블역세권 형성하게 되어 광교, 분당, 강남까지 한번에 이동이 가능해 집니다.



두번재 수원역 개발호재로 수인선과 GTX-C 노선이 있습니다. 수인선 개통시 인천까지 전철이동이 가능해 지며, GTX 개통시 수원 - 삼성간 기존 70분대에서 23분에 이동이 가능합니다.



마지막으로 하일라이트 개발호재로는 스타필드가 있습니다. 푸르지오 브리시엘 바로 맞은편에 수원 스타필드가 지어질 예정으로 이는 가치상승에 큰 요인으로 생각됩니다.
해당 사업장은 올 11월 착공하여 2024년 오픈 예정입니다. 스타필드가 환승복합센터까지 브릿지로 연결될 예정이여서, 더욱 매리트가 있어 보입니다.




실수요 지수


투자 지속성 부분은 해당 아파트 모두 역세권에 위치하며 앞으로의 교통 호재를 고려해 보았을때 직주근접이 가능한 아파트로 판단 됩니다. 또한, 학군과 생활편의시설 모두 훌륭한 입지이기 때문에 전세등의 실수요도 꾸준할 것으로 보입니다. 




화서역 푸르니오 브리시엘 기준으로 바로 인근에 위치한 명인중학교 기준으로 살펴보면, 학업성취도가 84.9% 수준입니다.



예상 분양가 및 주변매물 시세


화서역 푸르지오 브리시엘 의 경우 정확한 분양가는 입주 공고 확인이 필요하며, 예상 분양가는 인근에 최근 분양한 물건을 살펴 보았을때 평당 1,900만원~2,000만원으로 예상되어 30평 기준 6억 중반대로 예상됩니다. 
해당 매물외에 대체제 매물에 대해 살펴 보겠습니다. 화서역 부근에 5년이내 아파트는 푸르지오 브리시엘 바로 옆 파크 푸르지오와 수역원과 화서역 사이의 푸르지오자이가 있습니다.




최근 실거래가


※ 출처: 아파트 실거래가 확인 앱 아실(4.7 기준)





두 아파트 모두 작년 11월과 12월 사이 급격한 가격상승이 있었습니다. 다들 아시겠지만, 해당 요인등이 수원시 조정대상지역 지정과 연관이 있습니다. 또한 중요한 포인트는 해당지역이 조정대상지역으로 지정된 후(20년 2월20일~) 아직까지 실거래 등록된 내용이 없습니다.

매물 시세(호가) 및 현황


※ 출처: 네이버 부동산(4.7일 기준)





화서역 푸르지오파크의 경우 84제곱미터 기준 현재 매물 호가는 10억2천 ~ 10억 6천 사이이며, 총 매물수는 52개가 있습니다. 수원역푸르지오의 경우 84제곱미터 호가는 8억9천만원에 형성되어 있으며, 총 매물수는 2개가 있습니다. 
두 단지 모두 프리미엄이 약 5억정도 수준으로 형성되어 있습니다. 여기서 개인별 주관적인 입장이 있겠지만, 실거주하기에 화서역 부근이 더 좋다고 생각합니다. 이유는 수원역 맞은편으로 유흥가의 영향과 스타필드 그리고 정자동 학군등의 이유 때문입니다. 하지만 각자의 판단이 필요해 보입니다.

매매비용


두단지 모두 조정대상지역으로 지정이후 대출 규제를 받습니다. 9억원 이하의 아파트이기 때문에 LTV 50% 를 적용받아 화서역 푸르지오파크의 경우 자본금이 5.7억원 필요하며, 수원역 푸르지오의 경우 3억원이 필요합니다. 조정대상지역 지정에 따른 대출규제는 화서역 푸르지오 브리시엘 역시 적용받게 됩니다.
청약 기준관련하여 상세한 내용을 알아 보시려면 아래글을 참조 바랍니다.

▶ 화서역 푸르지오 브리시엘 입지분석




기타 거래비용은 아래 그림을 참조 바라며, 해당 금액은 가장 최근 실거래가 기준이므로 감안하여 계산 바랍니다.




저렴한 매도 타이밍


먼저 가장 주목해야할 부분은 작년말 투자자들이 몰려 주변 부동산 가격이 상승하였으며, 올해 2월 조정대상지역으로 지정이 되었다는 부분입니다.  조정대상 지역으로 지정됨으로서 투자자들의 진입이 어려워 졌으며, 초기 자본금도 많이 필요해 졌습니다.
개인적으로 자금여력이 있으며 해당 지역에 내집마련 목적으로 분양받을 수 있다면 매우 좋다고 생각합니다. 하지만 투자 목적이라면 서울지역 등의 대체 지역도 살펴볼 필요는 있다고 생각합니다. 
분양을 제외한(분양 받을 수만 있다면 더 없이 좋겠죠 ^^;;) 저렴한 매입 타이밍으로는 전매제한으로 인해 입주후 직후 이겠죠? 일부분들은 공인중개사와 매도인과 협의를 통해 소유권 이전전에 약간의 프리미엄을 붙이고 사전 계약서를 작성하여 저렴하게 구매하시는 분들도 있으시겠지만, 해당 방법은 엄연히 불법 입니다. 처벌 받습니다... 입주시 잔금 및 대출금에 대한 압박이 심할 것으로 보입니다. 급매를 노려볼만 합니다. 물론 이미 조정대상 지역으로 지정되었으므로 자금계획을 세우고 분양받으시겟지만, 어디든 급매는 존재합니다. 



다음으로는 주변매물관련하여 매도 타이밍은... 화서역푸르지오파크의 경우 앞으로 몇개월 내에 추이를 지켜보시는 것을 추천 드립니다. 정책규제 및 코로나 등으로 인해 3월 이후 거래가 끊겼습니다. 앞서 말씀 드렸지만 조정지역 지정전 유입되었던 투자자들의 변화된 환경에서 조금씩 매물가가 내려갈 것으로 보입니다.
실제 거래되는 거래가와 공시되는 공시가와는 차이가 존재할 수 있습니다. 역시 공인중개사와의 관계를 지속적으로 가져가야 합니다.

수원역 푸르지오의 경우 먼저, 분양권 전매 목적으로 투자된 입주여력이 없는 매물들을 잡아야합니다. 하지만 현재 매물이 거의 없는것으로 보아선 이미 실거주자들에 의해 많이 소진된 듯 합니다. 그래두 입주 시점이 가까워지는 올해 말부터 내년 초에 집중해 보실 필요가 있습니다. 또한 대규모 공급 물량도 예정 되어 있습니다. 입주후 2년을 채우지 못한 매물들이 나올경우 힐스테이트푸르지오 2,586세대(22년 8월), 매교역푸르지SK뷰 3,603세대(22년 7월)가 입주하여 주변 대량 공급이 나올경우 급매가능성이 있다고 생각합니다.




오늘은 화서역 푸르지오 브리시엘 및 주변 아파트 시세 현황 및 저렴한 매도 타이밍에 대해 알아 보았습니다. 먼저 실거주 목적으로 내집마련 하실경우 매리트가 있을 것으로 생각 됩니다. 하지만 투자 목적으로 접근하실 경우 해당 자금으로 인서울 대체지도 살펴 보시는 것을 추천 드립니다.

오늘도 긴글 봐주셔서 감사 합니다. 




댓글1

  • 하호호 2020.05.20 07:06

    와 정말 좋은 분석 잘 읽었습니다. 무조건 매수하라는 글들이 태반인데 이런 분석이 정말 제대로 된 분석이라 보이네요. 저는 현재 위례 우미린2와 감일b1, b2, 신흥2 산성역 자이푸르지오를 노리고 있는데 이것들 중 향후 시세차익이나 가치가 어느 것이 가장 많을 것으로 보시는지 여쭙고 싶습니다. 제 마음은 화서나 산성 당첨 후 시세 차익 보고, 한 번 더 뛰는 것이 좋을 것 같으면서도 향후 위례(썩어도 준치라는 시각에서)나 감일의 가치가 많이 오를 것 같아서 어느 방향이 좋을지 저울질하느라 골치가 아프네요. 특히 위례, 감일은 당첨 가능성이 낮으면서도 전매제한은 10년으로 돈이 묶이니... 부모님 명의의 집에 거주하고 있어서 거주할 집을 필요로 하는 것은 아니어서 실거주 조건만 채운 뒤 10년 뒤에 거주해도 되고 팔아도 됩니다.위례, 감일이 향후 시세만 받쳐 준다면 한 큐에 가는 것도 좋아보이고 앞서 말씀드린 것처럼 등기 후 짧은 기간 내 전매가 가능한 화서, 산성, 동탄 대방(얘는 언제 될지 몰라 일단 배제 상태) 등을 노린 후 한 번 더 점프를 하는 게 좋을지... 
    활기 찬 하루 되시고, 시간 나실 때 고견 부탁드립니다. 
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