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부동산 스터디

영통자이 및 주변 매물 시세 대비 싸게사는 방법

by 천운여행 20 mjeagles99 2020. 4. 19.
오늘은 영통자이 및 주변매물 시세에 대해 살펴보고 급매물이 나올만한 타이밍에 대해 알아보겠습니다. 해당 입지에 대해 정리해 보자면 크게 세가지로 학군, 생활인프라, 대기업을 품은 입지로 정리 할 수 있습니다. 세부적으로 알아 보겠습니다.


개발호재


예정되어 있는 개발 호재로는 인근에 개발예정인 동탄도시철도 계획(2027년)과 해당 철도 개통시 한번에 이용가능한 동탄역의 GTX 역 신설 (2026년)계획이 있습니다. 신설 예정 역까지 약 1.2Km로(도보 약 18분) 직접적인 호재 유무는 판단이 필요해 보입니다.

영통자이 개발호재



교통


인근 가장 가까운 역은 망포역으로서, 약 1.6km에 위치에 있고 도보 23분에 이용 가능합니다. 망포역을 이용해 판교 40분대, 강남역 54분대에 이동 가능합니다. 광역도시버스 라인은 부족하지 않게 운영되고 있으며, 수원까지 35분 강남까지 70분정도 소요되어 긴 편입니다.

영통자이 교통현황


 하지만 이는 일반적인 수도권 지역의 교통 인프라를 판단하는 기준으로서 해당지역의 직주근접관련 입지적 특성으로 인해 다르게 판단해야 할 부분이 있습니다. 이는 아래 직주근접 부분에서 세부적으로 알아보겠습니다.


학군 및 생활인프라


학군은 해당지역의 장점으로 볼 수 있습니다. 잠원초등학교와 망포중학교와 학원가가 도보 6~7분거리에 위치하며 이중에 망포중학교의 경우 학업성취도 91.3%로 우수합니다.

영통자이 학군


영통자이 학군2


해당 지역의 생활 인프라로는 기존에 형성되어 있는 영통지구와 동탕 신도시의 인프라를 이용할 수 있어 대형쇼핑몰 및 상업지 등 풍부한 편에 속합니다. 자가차량 이용하여 10분거리내에 이마트트레이더스, 홈플러스 등 4개의 대형마트와 영통역부근 관공소를 중심으로 형성된 상업지도 이용이 가능 합니다.

영통자이 생활인프라


직주근접


마지막으로 해당입지에 가장  큰 장점인 직주근접성에 대해 살펴보겠습니다. 해당 입지는 대규모 삼성계열사들로 둘러싸여 있는 입지입니다. 아래 그림을 참조하시면 이해가 되실듯 하며, 서울로의 직주근접이 좀 부족함에도 불구 하고, 배후 수요가 충분한 지역으로 생각됩니다.

영통자이 직주근접



분양가


분양가는 59제곱미터 4억4천만원, 75제곱미터 5억5천만원 입니다. 비슷한 입지에 분양한 아파트가 없어 주변 분양단지와 비교는 좀 어려운 부분이 있습니다

※출처:  아파트 실거래가 확인 어플 아실

영통자이 분양가



주변 매물시세


앞서 말씀 드린 것 처럼 영통자이 부근에는 5년이하의 신축 아파트가 없기  때문에 지리적으로 가까운 위치에 있는 구축 아파트들과 신설 예정역과 가까운 위치의 아파트에 대해 알아 보겠습니다. 또한 매우 가까운 거리에 조만간 분양 예정인 신동탄 포레자이 단지는 조만간 별도 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

영통자이 주변 매물



영통자이6


영통자이 7


영통자이 8


영통자이 9


1번 동수원LG빌리지1차 와 2번 동수원LG빌리지3차의 경우 건축연수와 큰 도로변에 좀더 접해있는 2번 단지가 근소한 차이로 높은 가격이 형성 되어 있습니다. 구축 아파트의 경우 전세가를 같이 봐 주어야 하며 2번 단지의 경우 최근 1개월 실거래가 평균 4억4,000만원이며, 매물 호가 평균은 4억9,000만원에 형성 되어 있습니다. 전세가 갭의 경우 1억6천만원 수준으로 보입니다. 전세 갭은 많은 의미가 있으며, 주로 매입 타이밍을 고려할때 많이 보게 됩니다.

3번 반달마을3단지대우푸르지오 단지의 경우 동탄도시철도과 가장 가깝게 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 1개월 평균이 3억290만원이며, 매물 호가는 3.6억~4.7억으로 형성되어 있습니다. 전세가 갭의 경우 1억~2억 정도 입니다. 마지막으로 4번 반달마을두산위브1단지 경우 실거래가 평균이  3억7,500만원 이며, 매물 호가는 6억1,750만원 으로 전세가는 약 1억6천만원 정도로 형성 되어 있습니다.

정리해 보면 아래 표와 같습니다.
단지명
실거래가
매물 호가
총 매물 수
전세갭
(1) 동수원LG빌리지1차
4억908만원
4억3,250만원
51
0.5억 ~ 1억
(2) 동수원LG빌리지3차
4억4,000만원
4억9,000만원
32
0.5억 ~ 1억
(3) 반달마을3단지대우푸르지오
3억290만원
3억9,000만원
20
0.8억~1.9억
(4) 반달마을두산위브1단지
3억7,500만원
3억8,000만원
40
1.1억~1.6억
위의 표에 담긴 의미는 아직까지는 현재가치에 중점이 두어있는 것 같습니다. 미래가치의 반영이 진행되고 있는 시점으로 해당 내용은 전세갭을 통해 확인이 가능합니다. 하지만 이 미래가지의 반영도는 거품인지 진실인지 신중한 판단이 필요 합니다.

거래비용


위에서 살펴본 4단지에 대해 거래비용은 가장 최근 실거래가 기준으로 아래 세단지만 살펴보면 아래와 같습니다. 해당 기준자체가 과거 데이터이므로, 매입시점에 정확히 계산해 보셔야 할 것 같습니다.

영통자이 10

영통자이 11


영통자이 12

영통자이 12

영통자이 13

영통자이 14



매물 싸게 사는법


이부분 부터는 좀 주의깊게 보실 필요가 있습니다. 노란색 음영 부분은 조정대상지역, 노란색 음영 외 지역은 일반지역입니다. 2020년내 분양 예정인 근거리에 3개 아파트 입니다. 거리상 매우 근거리이지만 부동산 규제가 매우 다릅니다. 개인적으로 이부분은 영통자이의 가장큰 악재이라고 생각합니다. 

망포동에 속해 있지만 망포역이나 망포동 인프라를 이용하기에는 너무 외곽에 치우쳐 있습니다. 하지만 인근에 형성된 학군 즉, 망포동을 대표하는 학원가가 형성되어 있는점은 매우 긍정적 입니다. 하지만 규제지역 밖에 분양할 아파트들도 학업성취도가 우수한 동학중학교가 인근에 위치하며, 학원가를 이용하기에도 거리상 비슷합니다. 

영통자이 인근 분양단지


분양은 인근 직장을 갖으신 실거주자분들께 추천 드리며, 각자 판단이 필요할 것 같습니다. 분양외 저렴하게 매입할 타이밍은 입주 후 몇개월 안으로 보고 있습니다. 그동안 전매제한으로 묶여 있었고, 주변 3개단지 아파트 입주물량이 몰리기 때문에 실거주자가 아니면 전세 세입자를 구하기 만만치 않아 보입니다. 당연히 전세값은 내려갈 것이구 양도소득세 관련 2년을 버티지 못하는 물량이 나올 겁니다. 

오늘 알아본 주변 아파트 단지들을 간단하게 비교 정리해 보면, 현재 생활하기 좋은 인프라는 1번, 2번 아파트 단지, 미래가치상 좀더 앞서는 단지는 3번, 4번 단지로 생각됩니다. 1번, 2번 아파트 단지들은 이미 적정수준의 매매가가 형성되어 보이며, 전세값도 이에 맞추어진 모양 입니다. 이 전세값이 말해주는 부분은 이지역에는 적당한 수요가 있는 의미 입니다. 

하지만 위 지도상에 나와있지는 않지만 왼쪽 인근으로 신규 아파트 단지 4~5단지가 준공완료 되있거나 입주 예정 입니다. 현재 적당한 수요가 신축 공급물량 증가로 인해 분산될 경우 해당 단지들의 추이는 앞으로 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다. 즉 1번, 2번 아파트들은 개발호재와 규제 및 공급 물량의 압박으로 오르려는 힘과 내려가려는 힘이 공존하려는 모습을 보일 것 같습니다. 개인적으로 이런 지역에 임장이 꼭 필요하다고 생각 합니다. 임장은 본인이 데이터상으로 정리한 부분에 대한 확인과 데이터상 판단이 안돼거나 궁금한 부분에 대한 답을 얻는 일 이라고 생각 합니다. 특히 구축인데도 불구하고 신축대비 우수한 부분이 있는지를 꼭 확인해 볼 필요가 있어 보입니다.

영통자이 확인 시점


정리해 보면 영통자이 와 주변 아파트 단지 그리고 곧 분양 예정인 반월동 신동탄포레자이 와 화성반원1차 두산위브 모두 2년에서 3년 후 입주가 몰리는 시점으로 생각됩니다. 하지만 2027년 동탄도시철도 개통 기간이 가까와 질수록 다시 집값이 오를 가능성이 있으니 22년 8월 이후 하반기, 23년 상반기에 주의깊게 보시길 바랍니다. 오늘도 긴글 봐주셔서 감사합니다. ^^

 


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